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无规划不招商,招什么规划先行

商业地产运营专家 2018-07-06 15:49:47

招什么样的商户取决于项目定位及业态规划。如果没有前期的定位和规划,招商势必杂乱无序,缺乏明确的主题和品牌形象。很多产权式或出售式的商业项目失败就是这个原因。

  

做好规划的首要问题就是明确项目定位。完成项目定位就可以明确项目经营特色和经营理念,从而明确项目的目标客户群、项目招商品牌的档次要求及业态要求。比如项目定位是休闲、娱乐为特色,招商就必须在餐饮、酒吧、游乐场与影院等行业招商上下功夫。


品牌及租户选址常规还是会看购物中心业态占比,业态的组合,品牌的组合及关联性,以及常规的楼层功能落位,从建筑规划、功能配置及动线、业态关联落位都应该更合理,更安全,在此基础上再做差异化及特色,表现在独有租户、商业空间上等。

 

再者:购物中心运营面临的是营业额,及成本的关系,购物中心建筑规划的高大上,意味着公共空间多,能耗高,所以,能合理的规划建筑,以低成本运营,尽可能的利用好面积做好业态互补是至关重要的,节能能耗而又增加业态的丰富、商品的多样性,增加营业额

  

定位明确后,需要围绕定位进行业态规划。购物中心作为新型的商业形态,提倡的是体验式购物,而非目的性购物,业态不仅仅是零售业,还会有餐饮、娱乐、文教、医疗保健、服务等业态。

  

在业态规划的商家组合中常见有以下四个原则:

  

一是经营种类的相似性;

二是经营种类的互补性; 

三是同类商品价格的相近与差异; 

四是主流商品定位的明确性。


国际上也有很多相关研究理论。例如零售专家Ghosh总结了三种商店之间的相容性:服饰店与百货公司、珠宝店与化妆品店比邻而立;油漆行、五金、建材用品聚集;汽车、家具以及古董商店群聚。又如尼尔逊(Nelson,1958)总结的“零售经营的累积引力理论及互补性法则”,将商店的业务量区分为下列三种形式:名牌吸引型、客源分享型、诱发冲动型。

  

目前购物中心的常见定位可以分为“主题性定位”和“综合性定位”。主题性定位是指最大化聚合某一品类的商品,在此类商品中取得最丰富的优势;综合性定位是指融合多种功能业态,以一站式服务为顾客创造方便的策略。目前,国内的很多城市购物中心同质化现象十分严重,装修越来越奢华,租户越来越雷同,加剧了商圈内购物中心的恶性竞争。为此,购物中心未来通过布局主题特色来增加自身特色、吸引客流,会成为趋势。



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