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中央公园组团:面对苍穹,消费之城的梦想(北区五金花区域解析)

楼主:容磁财经 时间:2019-06-30 12:49:21


中央公园组团:面对苍穹,消费之城的梦想

(中央公园与悦来组团)


1、

如果我们以礼嘉和大竹林为中心将重庆地图缩小,我们可以得到两个四边形,第一个是江北—渝北—北碚—璧山。在这个四边形中,中央公园,悦来偏东北方向。第二个四边形则是沙区—巴南(大渡口在直线中间)—南岸—江北构成一个四边形。从外围辐射来看,第一个四边形外圈有铜梁,合川,永川构成扇形辐射圈。

 

而在中央公园,悦来,礼嘉,大竹林,蔡家这五个组团的关系类似一个弓箭关系,蔡家,礼嘉,大竹林构成户型,悦来与中央公园则构成箭的几何形状。(九曲河因为板块面积过小,土地功能单一,为纯居住区,不构成一个城市中心组团加以讨论,故今后将不再作为一个单独的城市功能组团加以讨论)。

 

2、

本节我们将讨论中央公园和悦来组团。从城市关系来说,中央公园靠近即将形成的渝北区新的行政中心(与传统西区农业园区毗邻),经过同茂大道与悦来相连接。区位关系悦来更靠近传统意义上的中心城区。

 

中央公园组团与悦来组团来历一个是因为中央公园与悦来会展中心而得以成立(当然也属城市发展到某个阶段,也会以其他概念成立)。站在区域经济来看,首先要对两个组团的发展思路进行定位,这里理论有一定分歧,如果用梯度理论来看,那么这两个组团将定义为城市绵延区;如果用反梯度理论来看,这两个组团将定义为中心城区。两者的差别是城市绵延区是城市自然生长到特定阶段,城市自发推动;而用反梯度理论则是城市在管理当局主观定位,并运用城市资源推动定位的实现与完成。

 

依据这两个组团实际形成情况,中央公园组团是在中央公园建好以后,两路城区组团开始向西边倾斜,农业园区开始进入城市建设阶段,而随后融创开始进入,成为组团启动的前的一个重要步骤。悦来组团则纯粹是在展览馆的带动下,开启的城市建设。

 

因不同的定义会导致区域发展的不同的对标体系。总体而言,我们倾向于用反梯度理论,来解释这两个组团,即通常意义上的飞城理论。

 

3、

悦来组团城市功能定位为以会展产业链为背景的都市现代服务业;在服务业这个角度,我们可以理解为生产型服务业(尽管概念并不准确),中央公园组团,因为没有官方的明晰的城市功能定位和产业规划,我们只能从建设的企业以及用地的业主来判断。中央公园组团定位应为:城市核心商圈,商业商务高度聚集,城市管理自觉推行的城市功能规划。龙湖天街,中粮的大悦城,新城的吾悦广场,合景泰富的悠方为龙头的都市零售聚集区。同时西部航空公司总部将进驻本区域,是对商务的填补。这几个主力企业进驻,客观上决定了本区域城市核心商圈的功能定位和城市地位。而距离中央公园不远的仙台数据谷,为新型电子产业聚集区。按照上面的分析,中央公园组团将是城市核心商圈,而悦来与仙桃数据谷则是为支撑核心商圈布置的产业支撑。

 

从城市规划用地强度来看,中央公园属于高强度的都市区,最近出让的商业商务地块中,龙湖地块容积率3.4,西部航空地块3.9,合景泰富3.64,中粮地块3.45,新城控股3.36。以及去年华润,金辉容积率均高于2.5。悦来组团属于中等强度区,区域内基本没有2.5以上容积率地块,目前面市最大容积率为北京城建地块,2.47容积率。而区域内最大地块为北辰获得,共91.8万方,综合容积率为2.14。区域内其他地块容积率基本在2以内。而除开居住用地外,城市其他功能用地目前出让较少。整个城市功能最终定位的形成将在今后其他产业用地供应完成以后,方可基本成型。

 

按照用地强度来看,中央公园组团城市功能定位媲美于观音桥核心商圈。以及从总的商业商务体量来看。也不弱于观音桥商圈。从用地计划来看,中央公园具有一个强大的梦想,再造一座新城核心区。相对来说,悦来组团的城市功能诉求较为简单。或者可以做舒适性居住区这样的定位。

 

附:官方对两个组团对外公开的城市定位

中央公园组团:两江核心区,主城新中心(渝北区政府)

悦来组团:两江新区新中心,国家海绵城市试点区(重庆唯一一个)

 

4、

我们探讨完城市管理者的主观愿望(城市规划反应的是城市管理者主观意图),我们将运用对标体系对城市管理者主观愿望进行一些逻辑判断,并同时从城市自发形成角度来对城市未来进行简要分析。

 

基于城市地理关系来看,中央公园自然人流首先吸附的应该是两路主城区的人流(城市绵延关系),其次是核心产业进驻人流,第三是通过交通工具引入的主城人流;第四是郊县进城人流;第五是追逐城市发展前沿的新锐人流。从这五个角度来说,两路主城人流外溢的动因是存在的,一是对城市未来的追逐,二是改善现有居住环境,同时通勤时间可以接受;核心产业进驻人流,目前来看,仙桃数据谷将是一个衡量标尺,这里取决于仙桃数据谷园区本身的核心竞争力,税收,低廉入住成本,产业链聚集,信息汇聚等等,明年仙桃数据谷将开始运营,届时市场将检验其吸引力;第三是交通工具引入的主城外溢人流,这个建立在三个角度,一是居住的舒适性,居住的性价比,三是通勤时间的可容忍。对于舒适性,前面有礼嘉组团拦截,基本过滤掉这层需求,性价比则因高昂的地价变得几乎没有可能,第三是通勤时间的可容忍,这是建立在前两个条件之上的,因此这个理由方面基本没有可能。第四个方面是郊县进城人流,这是资产城市化,人口贡献度较差;第五个是追逐城市发展前沿的新锐人群,这里需要他们在本区域存在的土壤和环境,产业或者居住或者创业。

 

如果我们对标为反梯度理论的城市管理者的主观推动。那么从规模,现状与动因来说,重庆主城区能够与之对标的是茶园新区和西永大学城区域。从城市等级来说,这两者等级要高于中央公园。其次从当初城市肇始的时候,茶园当初是引进了若干产业园,当时较为知名的企业有:TCL,美的,雅戈尔等企业,后来在企业逐步退出过程中,辅之于政府搬迁的行政力量推动;微电园与大学城则是惠普与富士康以及大学的整体搬迁,聚集初始人流,发展至今天政府行政搬迁再次推动。方有今日之效果。

 

从城市发展来看,微电园与大学城发展态势明显强于茶园新城。衡量核心指标在于城区商业繁荣度。而从用地出让现状来看,茶园基本均为居住用地出让,同时在居住方面,今年开始将面临鹿角组图的强力竞争。大学城片区因先天优势,渝新欧带来的物流与电子产业优势尚存,区域竞争组团关系没有茶园与鹿角直接,故城市离心力短期基本不存在。

 

如此我们在反观中央公园组团,一方面悦来组团今年会展发展进程缓慢,产业链完善程度低;其次是中央公园基本没有产业导出人流,至少从目前招商来看,没有大型企业入驻。而悦来与中央公园组团之间甚至也存在着内部竞争。互补不足,内部竞争较大,悦来组团对中央公园短期中期人流贡献度基本可以忽视。

 

5、商业物业导入能否见到成效

从积极的角度来看,大型商业物业的开发商都有大量的商业商务资源,可以吸引其关联商家入驻。这里的问题就是中央公园的商场凭什么在现有商圈中脱颖而出,吸附新的人流聚集呢?

 

重庆城市用商业带动区域发展的案例中,奥特莱斯算是一个典型。但在渝北奥特莱斯以后,其他尝试用奥特莱斯作为人流商流导入的区域都失败了。较为典型的是鹿角组团最早规划有一个3500亩大的奥特莱斯商业用地,经过5、6年到现在这个设想基本落空。在发达的上海广州,一个城市也基本只能支撑一个奥特莱斯。尽管可以同时存在几个,但具有外溢能力的也就一个而已。重庆第二个案例是洋人街,但洋人街目前来看,人流汇聚没有问题,问题在于人流变现的难度依然较大,至少与之对等的地价提升来看,人流汇聚的效应没有更充分的预期。更甚者,人流如潮涌的磁器口,土地溢价能力也并不特别突出。在生地带动周边土地成熟的案例,其他则没有看到。

 

基于此中央公园区域的商业要成熟,或者成就,首先就是商业人群的定位。对于市场而言,天街的影响更多在于心理层面,实际天街的运营会很理性,仅天街重庆龙湖就有将近10座,审美疲劳以及规模化或者是对其他天街的维护以及天街产品的盈利考核,对天街都是一个约束;相对看好的是大悦城,但零售走到今天,大悦城有多少号召力,这是值得疑问的,前不久开业的新光广场和国金中心,都出现见光就破的现象。而吾悦广场就是翻版的万达,悠方笔者不是很熟悉,但从规模体量来看,要超越其他几家,也是难度大,而还有一个问题在于四家同时进入,竞争态势要大于竞合的态势。四家一起进入,对于区域发展来说,反倒会呈现出劣势,而非优势。而在主城商业出现较为严重过剩的局面,新增如此巨大体量的商业,生存将是对所有参与这场游戏的人一次巨大考验。

 

附:对入驻商业物业的企业揣度

1、成本优势:新获取土地成本基本均为4500以内,参照去年华润和金辉的价格,有2000元每平米的溢价优势,如果商业体量为30%,那么假定住宅地价等同于华润或者金辉,开发企业相当于免费获得一块商业用地,而建设成本基本只相当于地价的50%,如果用竞争与门槛准入来看,开发企业用了住宅地价格,免费获取了一块商业用地和建筑,自持并不见得有那么不划算。

2、如果调整建设时序,先建住宅用地,那么开发企业的资金沉淀成本也没有。在这种情况下,开发企业本身而言,并不是一定是先看重商业本身,而是先看中住宅地块本身的问题,这就决定了这场游戏博弈的重点不在商业。

 

6、

在城市上升期,市场更关注预期与远期的收益,但一旦预期变成现实以后,要做好做实一个区域的难度,显然并不像想象那么简单。做一单生意容易,做一个企业难;销售一个楼盘容易,养活一座城难。中央公园组团成城,任重而道远。

 

附:为什么重庆天地商业商务没有火爆

重庆商业商务环境最好的重庆天地,商业商务经营都不慎理想。于商务其实很简单,当大企业都进入江北嘴以后,嘉州也只能吸引中小创,重庆天地没企业也就正常了。这个城市只能容纳一个CBD,有了江北嘴,就不可能有重庆天地与嘉州的未来与美好前途。

 

 

 


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