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涨知识!马来西亚建筑房地产市场发展思考

中城投六局 2018-09-02 17:17:01

印象马六甲项目总工程师 李冼桦

一、马来西亚的社会经济情况

马来西亚全国共十三个州,包括马来半岛十一州及位于婆罗洲北部的沙巴、砂拉越两州,另有三个联邦直辖区(吉隆坡、布城及纳闽,全国面积共329,845平方公里。马来西亚总人口超过3100万,马来人约占50.1%,华人约22.6%,印度人约6.7%,其它为土著居民。

马来西亚GDP按行业贡献为服务业约54%,制造业约23%,采矿业约9%,农业约9%,建筑业约5%。其中建筑业近3年来,平均每年涨幅超过6%,位居涨幅榜榜首。马来西亚人均GDP按人均购买力计约为美金2.8万,世界排名第50位。马来西亚经济约70%控制在华人手里,但政治权力控制在马来人手中。因此马来西亚政府工程通常由马来人承包,但马来人大多没有管理能力和技术,就转包给华人,赚取中间差价。

马来西亚合法外劳有208万,非法外劳没有统计,但按照行业经验,应超过合法外劳人数。马来西亚建筑业工人,基本上是印尼、孟加拉和巴基斯坦外劳,工地上雇佣的外劳,大体上也是合法非法外劳混合在一起。印尼外劳,工作勤快,头脑灵活,大多从事木工、砌砖抹壁和地砖工。孟加拉外劳,工作比较懒散,手艺比较差,普通从事钢筋工、杂工等。巴基斯坦外劳,从事建筑业的人数比较少,但其中有高学历的水电工人才,英语水平也比较高。


二、马来西亚的政治和法制环境

马来西亚最大的政党是由马来人组成的巫统(UMNO),该党联合由马华、印度国大党等十多个政党组成国民阵线(Barisan National)自1957年起执政至今。巫统是实际的控制者,在联盟中拥有绝对的决定权。

马来西亚政治环境在2008年前,大致稳定,虽有每四年一次的全国大选,基本上反对党并无什么作为。但2008年发生的所谓政治海啸,反对党首次突破国会1/3席位,国阵在西马所得席位首次少于反对党。由人民公正党、民主行动党、及伊斯兰党组成的反对党联盟,离夺取中央政权只有一步之遥。

但反对党联盟,各党政治理念不同,貌合神离,在2012年大选中,成绩反不如2008,自此纷绕不断,现已分崩离析。由首相纳吉领导的国阵,恐难有抗衡者,继续执政应无问题。首相纳吉目前看来是比较亲中国的,不予余力的向中国推销马来西亚,希望吸引中国企业的投资。

马来西亚的法律沿用了英国的普通法法律体系,有些州政府也采用伊斯兰法律。马来西亚法律体系比较成熟和发达,有专门的建筑法庭(吉隆坡和沙亚南高庭),来解决建筑施工过程中产生的法律诉讼。


三、建筑行业相关部门

    地方市议会,是批准建筑工程项目的部门。发展商通过建筑相关顾问,提交详细的发展蓝图,地方市议会根据地方政府发展法令审批。工程承包商在工程施工前,要报送临时建筑计划给地方市议会,审核通过后,缴交相关费用。星期天、节假日及晚上工地加班,也须报市议会批准,否则市议会有权对发展商开出罚单。地方市议会也负有监督工地施工符合发展商所报审的蓝图及文明卫生要求,有权力罚款和要求停工整改。地方市议会假如发现所建造的不符合所批准的计划,也有权要求建筑师停止发出竣工令。

JKKP马来西亚职业安全与卫生局,是政府管理工地安全施工和卫生条件的部门。工地安全官、安全员均需取得JKKP发出的安全官、安全员证书才可执业上岗。工地的机械包括桩机、吊车、塔吊等等均需取得PMA证书,才可使用。机械操作员等,也需考获JKKP发出的相关证件后,才可执业。工地支模系统也须报JKKP备案。JKKP官员也会不定期的到工地视察安全文明施工情况,发出整改通知书,乃至发出停工令。工地安全官通常负责和JKKP对接。JKKP官员基本上都是马来人,安全官和安全员也基本上是马来人。

CIDB马来西亚建筑工业发展局,负责促进建筑行业的质量和效率。建筑行业的每个参与者均需取得CIDB注册,才可以从事该行业,否则会被罚款。建筑公司分七级注册G1-G7,G7为最高级,可以施工任何规模的项目,而G1只可承接工程量不超过20万马币的工程。外国建筑公司在马来西亚承接项目,需取得该项目的CIDB注册。注册是有时限限制的,过期了项目还没完工的话,需要更新CIDB注册。项目超过50万的,需缴纳0.125%的工程总额款项与CIDB。从事建筑行业的人员,也需取得相关的CIDB工作绿卡。通常CIDB会到现场开设一天的安全文明施工课程,工人参加后,再每个人头缴纳50马币,即可取得。

    马来西亚移民局,这个部门负责处理建筑行业外劳和外国管理人员的工作准证。移民局会不定时的到工地抓捕非法外劳,通常的作业手法是来几辆车,把有证没证的工人统统带走,而后核实处理。因此,一有消息移民局要来,外劳工人会大全部跑光,无心做工,对工程进度很不利。


四、建筑工程合同

马来西亚建筑工程标准合同,通常采用JKR、CIDB和PAM2006标准合同。JKR合同,通常用于政府工程合约。CIDB和PAM2006标准合同,通常用于私人投资工程合约。而PAM2006是最普遍被私人界所采用的工程合同形式。该合同由马来西亚建筑师协会(简称PAM)编写,分有工程量的PAM2006和无工程量的PAM2006。PAM2006的前身有PAM1969和PAM1998,是一个比较平衡工程参与各方风险和较早期PAM合约比较有利于工程承包商的合约范本。虽然建筑业参与各方的反馈认为PAM2006仍然有很多不足,无可否认,该合约是私人界最广泛采用的。


五、马来西亚的工程施工管理

马来西亚建筑公司的架构,通常在董事会领导下,设总经理和几名副总,部门记有会计部、合同部、人力资源部、工程质量技术部、设备采购部及安全部门。工地现场,通常尽量精简人员,比如合同的、人力资源、采购的、会计等等通常不设置,由总部提供支持。典型的例子是,工地设置项目经理一名,副经理一名,办公室文员一名,现场工程师若干,机电协调员,安全官(工程量超过2千万)和安全员若干,现场看工若干名等等。

合同签订及合同条款解释,通常是公司总部专人负责,涉及到合同层面的来往信件,通常也是总部合同部人员负责,现场只需告知事件即可。比如申请工期延期和增加费用,工地现场只需记录好所发生的事件并及时写信告知业主和顾问即可,总部合同部门会有专业人士去处理后续工作。

材料采购方面,现场零星材料,通常由现场看工提单,项目经理或副经理签证后,去总公司定点的五金商行去拿货,五金商行按和总公司谈定的账期去结账。大宗材料包括钢筋、钢筋网片、木材、木模等等的采购,现场看工提单,项目经理或副经理签证后,发给总公司即可,总公司会安排材料下来。这种方法,即可减轻现场压力,又可几个工程统一采购,大宗交易有利于压低进料价格。总公司合同部会核算项目用料,从上部控制材料数量,现场管好收货就可。

机械方面,现场只需填报机械需求单,项目经理或副经理签证后,发给总公司就可,总公司就会安排各种机械下来。这种方法,同样的减轻现场压力,能使现场工作人员把主要精力放在施工上。而总公司统一招标的形式,也可降低机械价格。

现场劳务队,通常由总公司确定价格后,现场项目经理可以决定用哪一家,而合同等,总部和劳务分包签。工程款收款和支付,现场只提供工程量签证,其它的总公司合同部门的人去解决。

这种现场项目团队,不谈价格的方法,比较有效的解决了利益方面的冲突,有利于现场施工。同时,通过总部大宗采购的方法,有效的降低了材料和机械的价格。

马来西亚的业主要进行一项工程,必须聘请有资质的建筑师、结构师、测量师、机电工程师等设计各个专业图纸和替业主到政府相关部门报批。这里的建筑设计院,就只是建筑设计,没有其它专业的设计,并负责工程招标。同样的结构设计院,就光搞结构设计和外部道路排水设计,不搞建筑设计。机电工程师负责给排水、通风空调、防火、电等等设计,但施工图细化设计由专业分包负责。机电工程师也负责专业机电相关专业分包的招标。通常,一项工程是由建筑师牵头,负责协调各专业的施工图设计。一般上建筑师牵头每两个星期开一次CCM(业主顾问会议),协调工程建设过程中图纸设计、专业分包招标、政府部门报批等等问题。建筑师在CCM后,也会安排SM(工地现场会议),也是每两个星期一次,督促现场进度和协调施工过程中产生的问题。

马来西亚建筑施工,图纸文档管理是一个需要重视的方面。这里的施工图纸,经常改变是一个常态,通常是边施工、边修改和边设计。造成这种状况的原因是业主通常匆忙上马工程,项目前期准备不足,顾问费用过低造成施工图设计粗糙,政府监管不严等等。需及时发现图纸问题,发给顾问联系单确认,同时要保证劳务队用最新图纸施工。而对于已施工,后出新图的,要及时发给业主和顾问工程联系单或信件,确定返工费用和造成的工期延误。对于图纸更改而增加的工程量,也需及时(通常收到新图的28天内)发给业主和顾问工程联系单或信件,明确工程量有增加并评估对工期的影响,而后再发给增加的费用和工期。

工期延误和增加费用申请,也是马来西亚建筑施工的一个重点。PAM2006中的23.8章节里,对非施工队能够控制的造成工期延误原因,有比较明确的规定。比如自然灾害等不可抗力、施工图纸延迟发放、业主指定专业分包延期进场等等24条,现场须做好事实记录,及时(在事件发生的28天内)发信给业主、建筑师和其它顾问,指出这些事件会对工期造成影响并可能发生相关费用。同时须在该影响事件结束的28天内,发信函给建筑师,申请延误的工期和明确在适当时候给出增加费用的清单。发信函的程序和时间节点要控制好,否则会被当然的认为该事件,承包商能够解决,无需增加工期和费用。假如合理的工期延误申请,建筑师和业主不予受理。根据PAM2006,即被认为工期并无限制,承包商已其能力完工就可,工期罚款也不再存在。

业主延期支付工程款,承包商不可私自停工,须写信给建筑师,说明理由,建筑师同意后,才可停工。通常做法是,把工程慢下来,并写信说明慢下来的理由如不够资金买材料、付工人工机械费等等,并写信给建筑师说明由此产生的工期延误和费用增加,倒逼业主尽快支付。



六、施工项目需缴纳给政府相关部门的费用

开办费通常是工程总额的6%-12%。在开办费中有几项是缴纳给政府部门或相关机构的,通常按百分比计算。1)印花税:私人界工程总包合同印花税按照合同额的0.1%记取。这项费用由建筑师或相关顾问建议是否需要支付。2)承包商一切险(CAR):承包商一切险并无固定算法,数额大小由保险公司评估工程风险及工程量大小而确定,通常在工程总额的0.05%-0.2%。3)CIDB捐税:按照工程额的0.125%记取,而后按实际工程额调整。4)施工注册费:工程开始前,需到CIDB注册,费用通常几千马币。5)当地市议会临建费:当地市议会会依据临时建筑面积和围挡长度,征收一笔费用,费用的征收标准依据各地方市议会收费标准。

马来西亚消费税(GST),自2015年4月1日开始实施,目前的税率是6%。公司营业额在过去12个月超过50万马币或可预见在未来12个月超过50万马币的,必须注册消费税(GST)。新成立公司特别要注意的是要尽快注册消费税,并取得消费税号码,否则可能面对供应商收消费税,而公司在报消费税时却不能抵扣供应商收取的消费税款项,造成损失。承包商须及时缴付消费税给政府内陆税收局。消费税缴付办法可参考《建筑施工企业消费税缴付办法》。


七、马来西亚建筑市场前景

   马来西亚在2004年前的经济,是一个政府各项补贴很严重的经济体,从白糖、面粉到汽油、柴油等等,都有政府补贴和定价。较低物价和较低的生活开销,使马来西亚的工资水平在2004年前也普遍上比较低,反应在房地产领域,就是地价低,房价也低。2004年,首相阿不都拉上台后,就开始改革,降低补贴,希望引导马来西亚向真正的市场经济靠拢。结果,物价上涨,而工资涨幅跟不上,民怨四起,于2008年全国大选时,由阿不都拉领导的国民阵线失去超过1/3国席,并首次失去槟城和雪兰莪这两个经济大州。阿不都拉2009年被逼下台后,马来西亚进入由首相纳吉领导的时代。

纳吉延续了去政府补贴的政策,同时采取了多项措施提升工人工资和政府公务员工资,并以现金补贴方式补助低收入民众。房地产领域屋价上涨幅度开始变大,地价也开始上升,自2013年开始的中资大量进入马来西亚房地产市场,进一步推高了地价和房价。但自2014年开始由OPEC大幅增加石油产量导致的国际油价崩盘,对马来西亚经济造成了不小的冲击,银行逐渐收紧贷款发放,使得房地产市场于2015年开始不景气。马来西亚本地开发商,自2016年开始就减少了新开盘项目,本地建筑公司在承接项目上也变得更谨慎。中资凭借雄厚的资本和敢于拼搏的精神,这几年在马来西亚房地产市场大放异彩。

   中资投入到马来西亚的房地产建筑市场,主要集中在吉隆坡、新山和马六甲,工业园区主要在关单、马六甲野新和芙蓉,基础设施铁路在东海岸、槟城和大吉隆坡等地区,发电厂水库等主要在砂拉越和波德申地区。住宅房地产市场,主要分有地的地产包括排屋、半独立洋房和独立别墅,马来西亚人比较喜欢购买这些住宅;公寓商品房近几年大量开发,有过剩现象,是国外投资者主要的投资对象。

住宅地产按地契长短分,有永久地产和租赁地产(通常99年以下)。住宅土地按拥有性质分为土著(只有马来人或当地土著可以购买)和非土著(开放给所以马来西亚人),每项发展计划中,由当地政府决定土著非土著的比例,通常土著保留的比例会超过50%,售价也是土著保留的比较便宜(约便宜5%-10%)。土著单位,通常会滞销,根据当地政府程序,滞销的土著单位可以申请转为非土著单位,时间约为房屋建竣后的1-2年。国外投资可以购买超过一定价格的有地非土著房产,比如马六甲公寓须超过50万而有地地产是超过100万马币以上,柔佛须超过100万马币以上,各州的政策不同,但大多并无限制购买间数。

公寓房地契为分层地契,也有永久和租赁地产,土著和非土著单位之分。国外投资者比较钟情购买的公寓,主要集中在在吉隆坡、柔佛、槟城和马六甲。近年马来西亚的第二家园计划比较热,截至2016年,国内人士拿到第二家园的有7235人(MM2H资料),位居榜首,也有房地产公司打出买房送绿卡(第二家园)的促销方式。第二家园,申请的资金定存不高,50岁以上的为15万马币,50岁下的为30万马币,假如有事先购买马来西亚房产超过100万(全额付清)的,定存50岁以上的为10万,50岁一下的为15万。第二家园是比较容易申请的,通常3个月左右就能办好。马来西亚的房地产对国内投资者有一定的吸引力,性价比还是比较高,比如100万马币在吉隆坡市中心可以买到约1190平方尺(约111平方米),而只能买到140平方尺的新加坡地产和150平方尺的香港地产),同时租金回报也还可以,约5%左右。

马来西亚房地产自2016年交易量下降后,2017基本持平,但价格普遍上涨,预测2018年市场将走出低谷,从新上扬。


八、中国城投六局在马来西亚发展业务思考

1.承接马来西亚建筑施工项目,是一个集团利润来源。

马来西亚建筑市场比较成熟,各种资源基本都可以在马来西亚本地找到。马来西亚建材市场比较发达,各种材料都可在本地解决。建筑施工机械设备市场也很成熟,有专业的机械设备租赁公司。建筑施工各方面人才,基本上在马来西亚本地都可找到。

马来西亚本地开发公司,找中国建筑公司承建,大致有这几方面的原因,一是找国内建筑公司垫资或融资担保;二是该项目潜在客户在国内,须借力国内公司搞推销;三是技术难度高,本地承包商要价太高等等原因。对于第一种情况,项目的风险是比较高的,降低风险的策略一要深入了解这个项目的可行性,二是要求高于平均水平的利润率,三是施工合同条款要有利于建筑承包商。垫资或融资担保,其实就是风险投资,高风险,所以须有高回报。对于第二种情况,须调查清楚该发展商的财务基础和信誉,并评估产业销售风险,同时也需适当要求比较高的利润率和有利的施工合同条款。至于第三种情况需结合马来西亚本地的材料、机械和工人水准,合理报价。

马来西亚干项目,需要考虑到以下的不利因素。这里的开发项目,往往前期准备不足,施工图纸修改频繁,导致施工计划很难实施。水电通风空调等等专业分包,业主往往迟迟不能确定,拖慢工程进度。工人功效低,就算有钱赚,往往也不愿晚上加班干活。劳务分包普遍上实力不强,另外劳务分包为降低风险,往往不愿把鸡蛋放在一个篮子里,因此每个分包劳务队通常只会放20-50工人在一个工地干活,导致一个工程须切块给多家劳务队,管理起来比较复杂。马来西亚工地施工项目管理团队,自项目经理起到工地看工,都需是实干型和有多年实际施工经验的人才,才能有效应对这种情况。

公司要在马来西亚建筑市场立足,要走本地化道路。本地化一是,雇佣马来西亚本地员工。雇佣马来西亚本地员工的成本低,本地员工素质并不比国内的差,但薪资却比较低,而且雇主只需额外负担12%-13%的员工薪水作为雇员公积金,就无其它开销。本地华人员工,通常会华语、英语和马来语,比较勤劳和敬业,并熟悉本地工程施工流程,和马来西亚政府部门官员交流也无问题,是有一定优势的。本地马来人员工,薪资比起华人员工来,还要低,同时因为马来西亚政府官员大部分也是马来人,他们就比较容易沟通解决问题。因此,工地通常会聘请马来人作为安全官和安全员,他们比较容易疏通JKKP和CIDB的关系。马来西亚建筑业员工的流动性是比较大的,通常拿到项目后,就通过员工推荐、招聘网站和当地报纸,建立施工团队,每个人有具体的职位和分工,少有扯皮现象。员工的薪资是保密的,避免了互相攀比而影响工作。

本地化二是,要和本地分包和供应商建立密切合作关系。因中国不是马来西亚政府法定的劳务工人引进国,难以以正常途径引进中国工人,工作签证难办。而且中国工人的薪水高,对工地住宿条件要求高,工伤处理劳神费力等等,都和降低成本相背离。本着平等合作,互惠互利的原则,和当地有素质的分包建立长期合作关系,就能够保证工地有足够的熟练工人,工程施工就比较顺利。和有素质的机械设备供应商以及材料供应商建立长期合作关系,能够顺利的安排机械设备和保证材料供应,又能拿到比较优惠的价格和账期。从中国直接进材料,须拿到马来西亚标准和工业研究协会的SIRIM认证,过程比较复杂繁琐。

本地化三是,要转变观念,要用马来西亚这面放大镜来看问题,要熟悉当地的文化和游戏规则,才能抓到问题的根源,才有有效的解决方法。

中城投六局凭借公司领导在建筑领域的多年经验和雄厚的资金实力,结合本地化,当可在马来西亚打出一番天地,并已马来西亚为东南亚市场基地,打入整个东盟建筑市场。


   2.在马来西亚搞房地产开发,也是集团利润可贵的潜在增长点。

马来西亚搞房地产,客户群可分为马来西亚本地购买者和国外购买者。国外购买者,主要有新加坡、中国、澳洲及中东国家的买家。马来西亚本地买家,大都喜欢有地地产,价格介于30万到50万马币的,最为畅销。房产的销售价位,要考虑到马来西亚潜在买家的工资水平,以及银行的贷款额度。马来西亚人购屋基本上是银行按揭贷款,可负担的月供其实就决定了房产的合适售价范围。这样价位的有地地产,基本集中在城郊,和新建的卫星城。市区因为地价高,基本上是建分层地契的高层公寓,或高档别墅出售给高收入人士。马来西亚人口的人口增长率为1.54%,15-64岁年龄段人口占约70%,马来西亚房地产刚性需求还是可以的。

针对外国买家的房地产发展计划,通常发展地段选择在风景秀丽的海边或市区高级住宅区,项目也以高层精装修公寓为主。中城投六局作为中国上规模的大型公司,在向国内客户推销马来西亚房产,有优势。国内客户,据调查有兴趣到马来西亚买房产的有这样三大类人。第一类约50%是为了投资,第二类约25%是为了子女教育,第三类剩下的25%是为了马来西亚的第二家园计划。高层精装公寓每套约100平方米且定价在100万马币左右,合人名币约160万,这样的价位,国内中产阶级都负担得起,所以潜在客户的基数是庞大的。

马来西亚不同城市,有不同的特点,在房地产发展项目的选择上,需结合实际把风险尽量降低。比如马六甲,是历史文化名城,位于吉隆坡和新加坡之间。这个城市,居住环境不错,绿化率高,空气干净,人口也不多,生活节奏慢,日常消费低,有多种美食,是个适合退休养老的地方。针对国内外退休人士的豪华养老公寓,并买房送第二家园,或比较适合。而吉隆坡房产特别是KLCC一带交易活跃,升值快,出租容易,是国内外大使馆和国际公司办事处的集中地。该处投资项目,潜在客户当以国内房地产投资人士为主,商住混合模式的楼盘就比较合适。


3.购买土地,建立地库,是集团要在马来西亚发展的长期策略。

马来西亚的经济,这几年是处在一个转型期,即从长期政府大量补贴各行各业的经济向自由市场经济转型。这个转型,首先物价会上涨,接着房价上涨,地价上涨,工资最后也得上涨。就房地产领域来讲就会形成一个良性上行循环。马来西亚房地产开发,为什么有的楼盘畅销,为什么有的滞销,说明了两点问题。一是马来西亚房地产市场已经比较成熟,投资者也比较理性。二是推出楼盘前,市场调查工作要充分,确定潜在客户群,再根据该客户群的特点和要求,推出相应的楼盘。房地产成本中,土地成本往往占很大一部分。提前布局,建立地库,一可以在地价上涨过程中获益,二可以推出性价比更高的楼盘。通过雇佣可靠的律师、会计师和公司书记成立马来西亚当地公司,并事先签署一系列法律文件来控制马来西亚当地股东,就能以马来西亚本地公司的面貌来收购土体,绕过马来西亚政府对外资购买土地的诸多限制。

4.和马来西亚当地州政府建立策略合作伙伴关系,搞基础设施PPP项目。

   马来西亚由13个州政府组成,各州基础设施发展参次不齐,特别是东海岸各州和东马沙巴砂捞越,基础设施如道路交通尤为落后。基础设施投资大,单靠政府的财力一般上是没有办法完成的,政府就需要融资,或发行债券或银行贷款的方法来解决资金问题。马来西亚唯一的高速公里南北大道,就是一个成功的PPP项目例子,政府解决了交通问题,投资公司获得丰厚的回报。无论由中国主导的2016年1月正式开业的亚投行,还是近几年进入马来西亚市场的国内各大银行,都提供了一个融资贷款的可能性。马来西亚各州除了吉隆坡地区,高速公路和地铁还没有,随着经济发展和人口增长,这些基础设施项目将逐渐提上议事日程。