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停水停电,出租人的权利?

楼主:杭州婚姻家庭律师王天恒 时间:2020-11-23 16:11:28

出租人以合同无效为由停水停电,法律责任如何承


 

一、违反法律行政法规效力性强制性规定的合同无效

 

《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”《合同法解释一》第四条规定:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”《合同法解释二》第十四条:“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。】《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》:……15.正确理解、识别和适用合同法第五十二条第(五)项中的"违反法律、行政法规的强制性规定",关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释(二)》第十四条之规定,注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的,人民法院应当认定合同无效;违反管理性强制规定的,人民法院应当根据具体情形认定其效力。16.人民法院应当综合法律法规的意旨,权衡相互冲突的权益,诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等,综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的,人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的"市场准入"资格而非某种类型的合同行为,或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为,人民法院对于此类合同效力的认定,应当慎重把握,必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。……

 

根据上述法律规定,违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同无效。

 

二、合同有效,出租人以合同无效为由停水停电构成违约

 

合同的效力是法律对已经成立的合同进行的价值判断。合同一旦成立,其效力则不由合同一方或者双方当事人控制。

 

《合同法》第二百一十二条规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。”根据合同法以及租赁合同的约定(租赁合同中一般都有类似的合同条款),出租人有义务将符合租赁用途的租赁物交付承租人并且在租赁期间不得妨碍承租人的使用。

 

《合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”出租人停水停电的行为应当认定为其不履行合同义务,构成违约。

 

三、承租人有权解除合同并向出租人主张违约责任

 

承租人可以依据租赁合同的约定或者法律的规定【《合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;……”】解除合同。

 

《合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”承租人解除合同后可以依据《合同法》第九十七条、第一百零七条等法律规定要求出租人进行赔偿。

 

需要注意的是:承租人在违约金和因出租人违约给其造成的损失之间只能选择其一

 

1、违约金的调整规则

 

《合同法》第114条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。” 《合同法解释二》第29条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’

 

2、违约金和造成的损失的选择

 

违约金的数额或者计算方法一般都会在租赁合同中作出约定,一般是两三个月的房租,另外还有两个月的保证金(性质上也属于违约金)。

 

承租人的损失包括其积极损失(现有利益的损失:装修等损失)和消极损失(可得利益的损失:房屋能正常使用可以获得的利益)。房价上涨背景下房屋买卖合同纠纷中买房人的损失主要是可得利益的损失(房屋差价损失),但是在房屋租赁合同中的损失则主要表现为现有利益的损失(装修的损失等)。

 

承租人在向出租人主张赔偿的时候只能二选一。如果承租人主张违约金且违约金高于其损失的1.3倍,则法院会应出租人的要求依法调低违约金;如果承租人主张实际损失(含可得利益损失,在此不做概念之争),法院会依法排除和出租人的违约行为没有因果关系或者其他不在赔偿范围内或者不符合证据规则的损失。

 

 

附上海朗缔投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷案

 

案情简介:2010年6月10日,嘉蓬公司取得上海市松江区九亭镇XX路XX号房屋的上海市房地产权证,该产证列明1号厂房1227.34平方米、2号厂房1206.45平方米、3号厂房840.94平方米,4号厂房53.54平方米。2010年,嘉蓬公司获得翻建生产用房1-3号的建设工程规划许可证,该证所载建设位置为松江区XX镇XX公路XX弄XX号,其中1号厂房面积4,781平方米、2号厂房面积4,185平方米、3号厂房面积3,209平方米。2013年7月3日,嘉蓬公司获得房屋建设工程的竣工验收消防备案凭证。2013年11月,嘉蓬公司作为甲方、朗缔公司作为乙方签订《房屋租赁协议》一份,该合同第一条约定,甲方出租位于上海市松江区九亭镇XX路XX号、1#2#房屋及相间空间(以下简称系争房屋)。房屋性质为工业厂房。该房屋出租的实用面积为8,265平方米。第二条约定,该房屋用于出租给乙方开办公寓、办公行业使用,乙方使用时,应按国家相关规定进行增补基本设施,并增加相关安全防护措施,确保人身安全。第三条约定,租赁期限从2013年11月1日至2026年2月28日止。装修期不计房租,即从2014年3月1日起开始计房租。第四条约定,房屋年租金为人民币(下同)2,413,380元【实用面积8,265平方米,每平方米0.8元(含发票)】。租金从第三年按上一年租金标准提高5%,支付方式付三押一,每次付款期为下一周期的提前十天。第五条约定,乙方应于本协议签订之日,向甲方支付保证金201,115元,以甲方收据为准。租期届满或合同解除后,若无乙方应承担的相关费用和责任,乙方退出注册地址,甲方应全额退还乙方该保证金,退还时甲方收回此收据。第九条违约责任约定,租赁期间双方必须信守协议,任何一方违反本协议的规定,须负责对方的一切经济损失。该协议还对违约责任、解除等条款进行了约定。2013年11月1日,朗缔公司、嘉蓬公司签订《允许转租协议》,约定经双方协商一致,就嘉蓬公司位于上海市松江区XX路XX号院内二幢公寓可转租给第三方办公、生产、加工、仓库、公寓使用直至2026年2月28日一事,嘉蓬公司对此表示认可,其他事项均以双方的租赁合同为准。2013年11月12日,嘉蓬公司开具收据两份,分别载明收到朗缔公司保证金201,115元和2014年3月1日至5月31日期间租金603,345元。2014年4月14日,嘉蓬公司发出通知一份,载明嘉蓬公司于今日上午10:30开始停电,特此通知各单位做好准备。供电时间另行通知,如有急需用电,请联系公司范总经理。后,嘉蓬公司范经理雇佣郑某A、汪某B等人于当日10点20分左右将系争房屋电源拔走并住在配电房,直至2014年4月15日下午上述雇佣人员被九亭派出所带走并进行询问。2014年4月14日,案外人蔡C报警称,在XX路XX号房屋门口总经理带了7-10人从上午开始在配电房内坐着,并且拉了公司用电,原因不清,影响工作,请民警到场处理。2014年4月18日,嘉蓬公司再次发出停电通知,载明嘉蓬公司于2014年4月19日凌晨一点钟停电,通电时间另行通知。公司各单位、租户做好准备,如有紧急用电事宜,请联系公司范总经理。该通知由嘉蓬公司法定代表人王某某签字确认。2014年4月20日,嘉蓬公司发出停水通知一份,载明嘉蓬公司于2014年4月20日停水。如有紧急需求,请联系公司范总经理。该通知由嘉蓬公司法定代表人王某某签字。2014年4月24日,朗缔公司股东朱某某报警称,在系争房屋门口房东把水电总匝停掉,引起纠纷,对方20-30人租户恐矛盾激化。民警到场,系经济纠纷,多次接报并再次告知通过相关部门解决。2014年4月30日,蔡某某以嘉蓬公司名义向朗缔公司回函,称:朗缔公司于2014年4月24日致嘉蓬公司的函件收悉,现就函件中所述情况,回复如下:1、本公司并未对租赁场所实施停电、停水等任何妨碍朗缔公司正常使用租赁场所的行为。上述停电、停水行为皆属王某某个人行为,与嘉蓬公司无关。2、本公司股东会从未作出不予履行《租赁合同》的决议,也从未授权或者允许任何第三方实施妨碍贵司正常使用租赁场所的行为;3、本公司认为,本公司作为出租人已将有关租赁场所以及相关水电设施的使用权移交贵司,贵司有充分的权利通过合法途径制止不法侵害行为,维护自己的正当权益。2014年5月11日,蔡某某报警称,在XX路XX号5-6人闹事、断水、具体不明,请民警到场处理。请民警注意自身安全。2014年5月22日,上海市松江区公安消防支队向上海D有限公司(以下简称D公司)出具建设工程消防设计审核意见书,载明该支队同意XX队XX路XX号XX公寓内装修项目工程的消防设计,D公司应按照法律法规的要求办理其他相关许可手续。工程竣工后,经验收合格后方可投入使用。2014年5月27日,蔡某某报警称,多人砸其围墙无持械无人伤,请民警到场处理。2014年6月9日,蔡某某报警称,XX路XX号厂房内设备被偷,请民警到场处理。2014年8月25日,蔡某某报警称,案外人王某某进入厂房拍照,双方发生冲突。2015年2月25日,上海市松江区公安消防支队出具《关于上海D有限公司的举报情况回复》载明:2015年2月17日接到信访件反映松江区九亭镇XX路XX号D公司内租赁的1、2号房产改为公寓,室内装修、供电路线存在隐患,未经消防审批和2号厂房北侧铁质消火梯问题。2015年2月18日,该支队派员进行核查,作为公寓的使用房屋为1楼1、2层,3、4层局部,2楼1-3层。对该举报回复如下,该单位于2014年5月22日取得《建设工程消防设计审核意见书》。2014年12月15日,该单位申报建设工程消防验收,因临时电源、防火间距等原因不符合消防规范要求,未能通过验收并要求整改,现该公寓已清退公寓内居住人员。2、二号厂房北侧铁质楼梯问题在消防法和规范中无明确要求。2015年6月18日,D公司获得系争房屋装饰装修的建设工程消防验收意见书。另查明,朗缔公司于2013年11月1日同案外人上海E有限公司(以下简称E公司)签订关于XX路XX号1号楼4层西半层的租赁合同,租赁用途为仓库、办公所用。租赁期限从2013年12月1日至2019年11月30日,第一、二年租金为180,000元。2014年2月开始,出租方D公司同案外人签订多份租赁合同,将租赁房屋用于公寓租赁使用。2014年4月,嘉蓬公司在系争房屋周边挂横幅,载明:违法经营公寓、停水停电停业。2014年4至5月期间开始因断电事宜,朗缔公司租赁发电机并购买柴油发电,其也因停水发生了部分纯净水费用。2014年5月19日,D公司发出通知,载明因嘉蓬公司内部矛盾导致的停水停电,D公司已竭尽全力也无法解决,也无法提供发电机的巨额费用,决定从2014年5月26日起不再提供发电机,请住户尽快办理退房手续。以上停水、停电期间使用朗缔公司公寓房屋的承租人陆续退租。再查明,朗缔公司法定代表人为徐某、股东为王某某、徐某、朱某某。D公司法定代表人为朱某某,股东为蔡某某、邓某某、季某甲、季某乙、林某某和朱某某,住所地为系争房屋所在地,成立时间为2014年1月26日。2001年嘉蓬公司设立,其股东为王某某和蔡某某。王某某为嘉蓬公司公司法定代表人,蔡某某为公司监事。2013年嘉蓬公司以公司营业执照正、副本遗失为由补领营业执照,申领文件由嘉蓬公司法定代表人王某某签字。2014年蔡某某以上海市工商行政管理局松江分局为被申请人诉至法院,请求撤销该局补发嘉蓬公司营业执照的行政行为。我院于2014年7月11日驳回蔡某某诉讼请求。2013年6月20日,嘉蓬公司同上海F有限公司(以下简称F公司)签订《厂房租赁合同》,约定嘉蓬公司将XX路XX号厂区内最南面一栋四层厂房租赁给F公司,房屋面积2,400平方米,租赁期限从2013年7月5日至2015年7月5日,租金为240,000元。嘉蓬公司签章处由嘉蓬公司法定代表人王某某签字并加盖公章。2014年蔡某某向上海市青浦区人民法院起诉案外人F公司其他与公司有关的纠纷,请求确认嘉蓬公司同F公司用电户过行为无效等诉请。2014年6月4日,朗缔公司诉至法院,最终确定诉请为请求法院判令:1、解除朗缔公司、嘉蓬公司之间于2013年11月1日签订的《房屋租赁协议》;2、嘉蓬公司返还朗缔公司已交付租金603,345元;3、嘉蓬公司赔偿朗缔公司因擅自停水停电造成的损失1,180,520元,该损失包含:其出租给E公司2013年12月至2014年5月期间的租金损失90,000元、111户公寓承租户退款328,233元、2014年4月19日至5月22日期间停电损失220,282元和停水损失13,160元、招租营销费损失138,000元;2013年11月至2014年6月期间员工工资损失390,845元;4、嘉蓬公司赔偿朗缔公司装修损失13,040,962元。嘉蓬公司提起反诉,要求判令:1、朗缔公司支付嘉蓬公司自2014年6月1日至实际返还房屋之日止的房租或占有使用费(标准根据双方租赁合同的约定);2、朗缔公司支付嘉蓬公司自2014年6月1日至2015年7月14日止拖欠的房租或占有使用费的利息105,331元。3、朗缔公司向嘉蓬公司返还系争房屋。庭审中,蔡某某确认上海市松江区XX公路XX弄XX号同XX路XX号是同一地址,嘉蓬公司确认其除系争房屋外,在松江没有其他合法产权的厂房。庭审中,朗缔公司提交D公司出具的情况说明,载明:2013年11月1日由朱某某等6人实际出资并以朗缔公司名义与嘉蓬公司签订九亭镇XX路XX号厂房租赁合同,为方便管理,由上述6人按各自投资比例出资成立D公司,专门用于上述租赁厂房的经营管理。庭审中,嘉蓬公司确认嘉蓬公司公章等资料均在蔡某某手中,因此对合同中加盖的公章真实性其无法确认。蔡某某确认合同中加盖的公章为嘉蓬公司公章。庭审中,朗缔公司为证明其向嘉蓬公司支付租金和押金的真实性,向法庭提交了案外人孙某某向嘉蓬公司支付614,477.5元转账证明。并陈述原先是孙某某准备租赁系争房屋,后改为朗缔公司租赁房屋,故嘉蓬公司收到孙某某款项后向朗缔公司开具收据。孙某某的已付款项朗缔公司已经另行支付给孙某某。庭审中,朗缔公司提交E公司出具的情况说明,载明其同朗缔公司签订租赁合同,由于2014年4月起断水、断电,故其公司自2014年4月开始拒付租金。目前该公司仍占用租赁房屋。庭审中,法庭询问朗缔公司是否有人工工资主张中相关人员的劳动合同或社保记录。朗缔公司称没有。朗缔公司陈述平时的工作人员为十几人。庭审中,朗缔公司确认目前电并未通,消防通过的电是从对面厂区拉过来的临时用电。水用的是消防用水。嘉蓬公司对朗缔公司上述陈述予以认可。庭审中,经朗缔公司申请,法院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对XX路XX号1幢、2幢朗缔公司进行的装饰装修残值进行鉴定,该鉴定单位出具鉴定报告为装修工程残值为13,823,461元。朗缔公司就该鉴定报告没有异议。嘉蓬公司对该鉴定报告提出鉴定单位和鉴定人员没有司法鉴定资质的异议,故不认可鉴定结论。另,嘉蓬公司对鉴定报告内容提出如下意见:1、人工挖土项目不应计价;2、地面水泥砂浆不需找平不应计价;3、屋顶蓄水池危及建筑安全不应计价;4、外钢梯没有施工图纸鉴定没有依据;5、铝合金门窗应以现场为准;6、界面处理剂没有使用不应计价;7、脚手架无法搭建不应计价;8、房间钢结构夹层项目计价没有依据;9、玻化砖单价过高;10、嘉蓬公司没有提供设计施工等图纸安装造价不予认可;11、未对房屋装修工程残值进行鉴定。就上述鉴定报告的意见,鉴定单位回复如下:1、房屋下面肯定有基础,故需要挖土,因此挖土的工程量是按照现场门卫、外墙的实际勘察情况按实计量的,就该部分嘉蓬公司认可门卫房确为朗缔公司承租后搭建;2、经过现场勘察,朗缔公司对房屋地面进行重新装修,地砖重新铺设,因此鉴定单位根据常规施工工艺,铺设地砖前需进行找平施工并据此计价。3、鉴定单位是根据蓄水池工作量进行计价,是否符合安全问题并非其鉴定范围;4、外钢梯是鉴定单位根据朗缔公司提供的草图并结合现场实际情况进行估算确定;5、现场确认为推拉窗并据此进行了造价修正;6、界面处理剂根据施工规范是需要用的,在嘉蓬公司没有提供依据的情况下,鉴定单位只能按照常规工艺进行核定;7、根据施工规范3.6米以上的装饰装修需要采用满堂脚手架计算,现场底层实际层高约5米,满足条件,故计价;8、钢结构夹层是隐蔽工程,鉴定单位估算确定;9、就玻化砖单价,鉴定单位参考同类型一般档次玻化砖市场信息平均价格选取;10、在鉴定过程中,鉴定单位按照朗缔公司提供的电子版安装图纸及现场勘察进行计量,采用安装工程2000定额作为核算依据;11、由于朗缔公司在向嘉蓬公司租赁房屋后进行装修且未完全投入使用,故残值请法院确认。就上述意见,法院认为第8项钢结构夹层,现场可以看到内部情况,故要求鉴定人员至现场补充鉴定。鉴定单位后出具补充鉴定意见,经补充鉴定后,系争房屋装修工程造价调整为13,040,962元。庭审中,就嘉蓬公司采取断水断电的情况,嘉蓬公司于2014年7月14日首次证据交换中陈述因系争房屋已经由案外人承租,但由于蔡某某阻挠,故案外人无法正常经营。之后蔡某某擅自将房屋出租给朗缔公司,且蔡某某拒绝配合嘉蓬公司法定代表人王某某提供出租情况,嘉蓬公司两股东之间矛盾无法解决。系争房屋停水停电系原承租人原因造成。2014年9月9日庭审中,嘉蓬公司陈述系由于案外人F公司要求嘉蓬公司停电,并非嘉蓬公司擅自停电。2014年3月6日更换委托代理人后,嘉蓬公司提交的代理意见中首次提及因朗缔公司在未申请消防验收的情况下擅自招租,嘉蓬公司同蔡某某交涉未果的情况下采取断水断电措施。2014年8月27日庭审中嘉蓬公司也坚持断水断电系因朗缔公司未经行政部门审批违法改建,朗缔公司尚未取得消防验收合格的情况下擅自对外经营所致。庭审中,朗缔公司、嘉蓬公司就系争房屋周边挂横幅的时间存在前后陈述不一的状况。

 

裁判原文节选

一审【案号:上海市松江区人民法院(2014)松民三(民)初字第1770号】行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。本案中蔡某某作为公司监事持有嘉蓬公司合法使用的公章同朗缔公司签订系争房屋的租赁合同,租赁合同对嘉蓬公司发生法律效力。嘉蓬公司提出朗缔公司和蔡某某恶意串通,合同无效的主张,鉴于其同F公司签订的合同价格明细低于朗缔公司、嘉蓬公司之间的合同价格,且未提供其他证据证明朗缔公司和蔡某某之间存在恶意串通的事实,故对嘉蓬公司最初提出的合同无效主张,法院不予认可。朗缔公司、嘉蓬公司签订的《房屋租赁协议》未违反法律、法规强制性规定,应为有效合同,双方均应当按照该合同约定履行相关义务。现朗缔公司以嘉蓬公司擅自断水断电为由要求解除租赁合同,嘉蓬公司同意解除合同但认为因朗缔公司违法经营故采取断水断电措施,因此合同解除系因朗缔公司违法经营所致。因此,本案的主要争议焦点为:一、朗缔公司、嘉蓬公司之间房屋租赁合同的解除原因及过错责任;二、本案是否存在当事人遗漏问题;三、合同解除的后果如何处理。一、合同解除的责任划分。本案中,2014年4月中旬开始嘉蓬公司法定代表人以嘉蓬公司名义采取了断水断电行为,客观上致使朗缔公司无法实现其租赁目的,故双方合同事实上无法继续履行,因此朗缔公司、嘉蓬公司之间租赁合同应当予以解除。现嘉蓬公司认为其系朗缔公司违法经营故采取断水断电措施,故其负有对该辩称意见的举证责任。然而,除现场横幅外,嘉蓬公司明确并无其他证据证明。法院认为朗缔公司确实未在获得合法消防验收的情况下使用系争房屋,然而2014年4月14日九亭派出所的众多笔录均无法显示嘉蓬公司系因朗缔公司违法使用房屋采取上述极端行为,从嘉蓬公司诉讼过程中对断水断电的陈述在2015年3月6日前均未提及后辩称的“朗缔公司违法经营”的断电原因,嘉蓬公司提供的消防举报时间也是在发生断水断电之后10个月之久。就现场存在朗缔公司违法经营的横幅,各方对于横幅是否为断水断电前形成无法达成一致意见。此外,朗缔公司存在上述违法使用行为,嘉蓬公司也应当采用合法的方式主张权利。然而本案中,嘉蓬公司并未提供任何同朗缔公司或蔡某某就朗缔公司违法使用房屋行为进行沟通的证据情况下,直接采取断水断电行为致使朗缔公司无法正常使用系争房屋,朗缔公司有权解除租赁合同。法院以嘉蓬公司收到诉状副本的时间2014年6月11日为合同解除时间。合同解除的责任在于嘉蓬公司。二、诉讼主体遗漏问题。就本案诉讼主体问题。嘉蓬公司和蔡某某均认为D公司系系争房屋实际使用人,本案存在主体遗漏问题。法院认为,根据双方合同约定、D公司设立时间及两公司之间股东情况可知,朗缔公司为系争房屋的承租人,D公司系朗缔公司为经营系争房屋设立的管理公司。本案中,朗缔公司根据合同相对性原则主张租赁合同中的相关权利,要求赔偿相关损失,于法不悖,故本案并不存在诉讼主体遗漏。三、合同解除后果处理。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。以下结合朗缔公司、嘉蓬公司的诉讼请求,就双方合同解除后果进行认定:1、系争房屋的返还。合同解除后,朗缔公司继续使用系争房屋依法无据,应当向嘉蓬公司予以返还。2、朗缔公司占有期间的租金或房屋使用费。嘉蓬公司要求朗缔公司支付2014年6月1日开始按照合同约定的租金标准支付至实际返还前的租金或实际使用费。法院认为租赁合同解除主要系嘉蓬公司所致,系争房屋在嘉蓬公司主张的租金或使用费支付期间处于停电状态,故朗缔公司无法正常使用系争房屋。但系争房屋至今仍在朗缔公司实际控制中,致使嘉蓬公司无法另行利用,因此法院综合考虑朗缔公司实际使用房屋的情况,酌定朗缔公司在使用系争房屋期间租金和房屋占有使用费以每平方米每日0.4元计算,即每日租金为3,306元。而嘉蓬公司主张的上述款项的利息,鉴于上述房租和使用费的发生系双方发生争议和诉讼过程中,且合同解除主要系嘉蓬公司所致,因此对于嘉蓬公司就上述租金和使用费的利息主张法院不予支持。3、朗缔公司已付的租金返还。朗缔公司已经支付2014年3月至2014年5月期间的租金。鉴于嘉蓬公司从2014年4月14日开始陆续对系争房屋的电力等采取了侵害措施(尽管期间存在几天供电恢复状况),因此法院酌定该期间嘉蓬公司应返还朗缔公司后一个半月的一半租金,计150,836元。4、朗缔公司装饰装修损失。根据朗缔公司委托,法院委托鉴定单位对朗缔公司进行的装饰装修残值进行鉴定。嘉蓬公司提出的鉴定单位和鉴定人员不具备司法鉴定资格问题,法院认为,本案鉴定系法院通过合法程序委托上海市高级人民法院确定的鉴定单位,故对于鉴定报告的合法性予以确认。对嘉蓬公司提出的其他鉴定报告内的问题,鉴定单位逐一进行回应,法院认可鉴定单位的意见,认定朗缔公司进行的装饰装修造价为13,040,962元。鉴于双方合同明确知晓朗缔公司租赁房屋用于公寓使用,故朗缔公司在合同签订后依约进行装饰装修并无不当,因此嘉蓬公司应当赔偿朗缔公司装饰装修残值损失。本案中,系争房屋在合同签订后朗缔公司也对外进行了短期租赁,且至朗缔公司实际返还嘉蓬公司房屋时也放置较长时间,一定程度上也存在价值折损,故法院酌定,嘉蓬公司应当赔偿朗缔公司装饰装修为11,736,866元。5、朗缔公司主张的其他损失。(1)就朗缔公司主张的E公司2013年12月至2014年5月期间的租金损失,法院认为,断电于2014年4月中旬才发生,尽管对于房屋正常使用存在重大影响,但E公司仍在使用系争房屋,故朗缔公司以E公司拒付租金的情况说明进而主张以上6个月全部损失,缺乏事实和法律依据。如朗缔公司同E公司就上述期间租金进行合法结算后,如确不应当由E公司支付进而造成朗缔公司损失的情况下可另行主张。(2)就招租营销费损失138,000元;鉴于该费用为朗缔公司并未提供其支付佣金的转账凭证或中介公司的合法凭证,故就上述损失法院不予支持。(3)2013年11月至2014年6月期间员工工资损失390,845元。法院认为,首先朗缔公司并未提供其主张人员同其签订的劳动合同或社保证明,故其所列人员的真实性无法确定;其次,2014年4月中旬以后才发生断水断电事宜,2014年5月月底实际使用才退租,因此上述期间存在人员工资也是朗缔公司经营的必须支出,因此对朗缔公司主张的人员工资损失,法院不予支持。(4)就111户公寓承租户退款328,233元和停水停电损失。朗缔公司主张的租户退款中含了承租户的租金、押金和水电费用。法院认为,租户押金在合同继续履行过程中也是要退还的,而水电费用系承租户实际使用房屋时发生的水电成本应当以实际发生作为收取条件,故上述两项费用的退还不得作为朗缔公司损失主张。而朗缔公司在将房屋出租给承租户收取租金的同时,必须提供相应水电,并承担相应的水电成本。综上,尽管目前上述承租户已经全数退租,法庭无法逐一核实朗缔公司提供的租赁合同、退款发票的真实性,但系争房屋已经大量出租系客观事实,因此朗缔公司确存在一定的租金收益损失。而由于嘉蓬公司断水断电致使朗缔公司支出更多的水、电成本,因此朗缔公司也存在一定的水电成本支出。然而,朗缔公司在未获得合法手续的情况下对外出租且为了保证租赁户使用房屋故产生大量水电成本,其自身对上述损失的发生承担主要责任。根据本案实际情况,综合朗缔公司、嘉蓬公司对上述损失的过错程度,法院酌定嘉蓬公司应赔偿朗缔公司上述承租户的租金损失、停水停电损失合计50,000元。(5)本案中,朗缔公司自愿撤回保证金诉请,另案主张,系自己对权利的处分,法院予以准许。原审法院审理后,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定,于二〇一五年十一月六日作出判决:一、解除上海朗缔投资管理有限公司与上海嘉蓬五金工具包装有限公司间签订的关于上海市松江区九亭镇XX路XX号的《房屋租赁协议》;二、上海朗缔投资管理有限公司于判决生效之日起十日内返还上海嘉蓬五金工具包装有限公司上海市松江区九亭镇XX路XX号1、2幢房屋;三、上海嘉蓬五金工具包装有限公司于判决生效之日起十日内返还上海朗缔投资管理有限公司已付房租150,836元;四、上海嘉蓬五金工具包装有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海朗缔投资管理有限公司因停水停电造成的租金、停水、停电损失合计50,000元;五、上海嘉蓬五金工具包装有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海朗缔投资管理有限公司装饰装修损失11,736,866元;六、上海朗缔投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海嘉蓬五金工具包装有限公司房屋租金或者占有使用费(从2014年6月1日起算至实际返还之日,按日租金3,306元计算);七、驳回上海朗缔投资管理有限公司其余诉讼请求;八、驳回上海嘉蓬五金工具包装有限公司其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费110,829元,反诉案件受理费14,260元,由上海朗缔投资管理有限公司负担24,453元(已付),上海嘉蓬五金工具包装有限公司负担100,636元(已付14,260元,剩余86,376元于判决生效后七日内交付法院);财产保全费5,000元,司法鉴定费200,000元,合计205,000元,由上海嘉蓬五金工具包装有限公司(于判决生效之日起七日内交付法院)。

 

二审【案号:上海市第一中级人民法院(2016)沪01民终104号】当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案租赁合同系双方当事人真实意思表示,且不违反法律强制性规定,应属有效,双方均应当按照该合同约定履行相关义务。嘉蓬公司认为双方租赁合同的用途违反法律规定,应属无效。经审查,并无证据及法律规定表明,本案租赁关系违反效力强制性规定,本案租赁合同仍属有效,嘉蓬公司主张要求判决合同无效的诉求不予支持。根据查明事实,本案系嘉蓬公司停水停电致使租赁合同解除,其应当承担违约责任,赔偿朗缔公司的各项损失。至于嘉蓬公司提出的上海华瑞建设经济咨询有限公司没有鉴定资质,要求法院重新鉴定。经审查,该项鉴定为原审法院委托的司法鉴定,程序合法,鉴定结果客观,嘉蓬公司并无证据证明鉴定结论失当,嘉蓬公司要求重新鉴定的要求缺乏正当理由,本院不予支持。关于合同解除后果处理。朗缔公司认为嘉蓬公司应当赔偿停水停电损失共计1,180,520元。本院认为其主张的损失并没有充分的证据予以证明,且在未获得合法手续的情况下对外出租造成水电成本增加,朗缔公司自身应承担主要责任,因此本院对该项损失诉请不予支持。原审法院综合双方过错程度,酌定嘉蓬公司支付损失费5万元,本院予以认同。原审法院对于朗缔公司的各项损失均予以充分分析后认定,本院予以认同并不再赘述。朗缔公司认为装修损失应当由嘉蓬公司承担97%,非原审认定90%,该比例差异朗缔公司未能提供优势证据予以证明,本院不予支持。关于租金及使用费,朗缔公司认为其不应当承担停水停电后的租金及使用费,嘉蓬公司认为应当按约全额收取租金及使用费。本院认为,停水停电造成了使用不便,嘉蓬公司要求朗缔公司按约全额支付租金没有事实依据,本院不予支持。但朗缔公司至今未返还房屋,仍实际占有使用,因此其仍应当承担相应的费用,原审以合同约定的租金金额的50%作为租金及使用费标准,本院予以认可。综上所述,上诉人朗缔公司、嘉蓬公司的上诉理由均不能成立,其上诉请求,本院难以支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费共计人民币151,856元,其中26,767元由上诉人上海朗缔投资管理有限公司负担,125,089元由上海嘉蓬五金工具包装有限公司负担。本判决为终审判决。

 

 


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